2024: Il Crollo del Mito dell’Edilizia Italiana? (E perché solo i più furbi ne usciranno vivi)
- Giuseppe Frigerio
- 31 mag
- Tempo di lettura: 6 min
Hai passato gli ultimi 4 anni a costruire. A firmare contratti, aprire cantieri, tirare su cemento e sogni. Poi è arrivato il 2024, e ti sei svegliato in un incubo.
Un anno che ha fatto più danni di un terremoto. Fallimenti su fallimenti. Margini bruciati. Operazioni bloccate. E una montagna di crediti fiscali in mano… inutilizzabili.
Il settore delle costruzioni è ufficialmente nel caos. Ma questa non è solo una brutta notizia. È un segnale. Un allarme. Una sveglia per chi ha ancora intenzione di restare in piedi quando la polvere si poserà.
Se sei un imprenditore edile, un investitore immobiliare, o un artigiano che lavora con l’immobile... leggi fino in fondo.
Perché oggi ti mostro come salvarti. E, se giochi bene le tue carte, anche come guadagnarci. Non è per tutti. Ma se hai fiuto, visione e le palle… potresti trasformare il disastro in una rinascita.
Capitolo 1 – Il disastro annunciato
Partiamo dai numeri. Non opinioni, non lamentele da bar. Numeri veri. Nel 2024, secondo l’Osservatorio Procedure e Liquidazioni di Cerved, i fallimenti nel comparto edilizio sono aumentati del 25,7% rispetto al 2023.
Tradotto: 2.160 imprese morte e sepolte.
E sai cosa fa ancora più paura? La media nazionale dei fallimenti aziendali è “solo” del +17,2%. Il nostro settore le batte tutte.
Questa non è una crisi passeggera. È il risultato di un sistema costruito su incentivi drogati, crediti fantasma, progetti pubblici mai partiti e prezzi fuori controllo. Insomma, una bomba. E nel 2024, è esplosa.
Chi ha fatto le spese?
Piccoli costruttori che hanno fatto il passo più lungo della gamba.
Investitori che hanno creduto nel Superbonus come fosse l’oro di Mosè.
Professionisti che si sono fidati delle promesse del PNRR.
Tecnici e artigiani rimasti con i cantieri fermi e i clienti in fuga.
E ora? Il cerino è in mano a te.
Capitolo 2 – Le 4 Coltellate al Cuore del Settore
1. La fine del Superbonus 110%
Te lo ricordi, vero? Quel periodo magico in cui chiunque, dal pensionato al costruttore più scalcinato, era un esperto di ristrutturazioni. Tutti a caccia del “110%”.
Il risultato? Una corsa all’oro condita da improvvisazione, preventivi gonfiati, operazioni borderline.
Poi lo Stato ha spento la festa.
Ora l’aliquota è scesa al 70%, e già si parla di un ulteriore ridimensionamento.
La domanda? Svanita.
I lavori? Bloccati.
I sogni? Rimandati… o finiti.
2. I costi che ti segano le gambe
Ferro, cemento, legno, manodopera, energia.Ogni voce del tuo cantiere oggi costa il 20-30% in più rispetto al 2021e no, i prezzi di vendita non tengono il passo. Quindi il tuo margine si assottiglia. O peggio, diventa rosso sangue.
Hai finito i soldi. E ti chiedi se abbia ancora senso costruire.
3. I crediti fiscali: carta straccia
Chiariamo una cosa: Se hai ancora crediti fiscali in pancia, in questo momento sei come uno che ha un sacco di monete del Monopoli in tasca. Nessuno te li compra. Nessuno te li sconta. Nessuno li accetta.
E nel frattempo tu devi pagare:
I fornitori.
Gli stipendi.
L’IVA.
Gli interessi alla banca.
Ti senti prigioniero? Lo sei. E finché non trovi il modo di monetizzare davvero, non esci.
4. Il PNRR: la grande farsa dei cantieri fantasma
Ci hanno detto che il PNRR avrebbe cambiato il paese. Che sarebbero partiti migliaia di cantieri pubblici, infrastrutture, scuole, ospedali.
Sai quanti sono realmente finiti? Il 2%.
Sai quanti sono in ritardo? Il 40%.
Quindi mentre tu aspettavi di lavorare… i lavori non sono mai partiti. E la tua impresa è rimasta ferma, come un escavatore con la batteria scarica.
Capitolo 3 – Se ti ritrovi in almeno uno di questi punti…
Hai cantieri bloccati che si stanno prolungando.
Hai immobili finiti ma invenduti.
Sei pieno di crediti fiscali non cedibili.
Hai banche che ti chiamano ogni settimana.
Hai perso fiducia.Nella politica, nel mercato, perfino in te stesso.
Allora lascia che ti dica una cosa.
NON È COLPA TUA. Ma è colpa tua se non fai nulla per reagire.
Perché continuare a sperare che “qualcosa cambi”, che “lo Stato intervenga”, che “le cose tornino come prima”…è il modo più sicuro per chiudere bottega nel 2025.
Capitolo 4 – Chi sta vincendo adesso? E cosa puoi copiare da loro.
Spoiler: non sono i più grandi, ma i più svegli.
I pochi che stanno resistendo – e guadagnando – stanno facendo 6 cose in particolare:
1. Tagliano il superfluo come chirurghi
Budget? Ottimizzato al centesimo.
Cantiere? Solo se ha ROI chiaro e una strategia di vendita degli immobili sin dall'inizio (e quando dico inizio dico ancor prima di comprare qualsiasi operazione immobiliare) Personale? Solo chi genera valore reale. Hanno imparato a dire NO a quello che non rende.
2. NON si affidano solo allo Stato e al conto terzi
I furbi hanno smesso da tempo di aspettare l’intervento provvidenziale dello Stato.
Sanno che la “pioggia di miliardi” annunciata ogni tre mesi è una commedia. E che i fondi, quando arrivano, sono troppo pochi, troppo tardi… e troppo vincolati.
Ma soprattutto: non costruiscono il loro modello di business sulla speranza che “qualcun altro paghi”.
Ti spiego:
Molti imprenditori immobiliari oggi vivono solo se vendono “a terzi” – fondi, cooperative, enti pubblici o aziende che si accollano il pacchetto chiavi in mano.
È comodo, certo. È anche più rapido.
Ma sai qual è il problema?
È fuori dal tuo controllo.
Basta un nulla – un cambio di direzione politica, un intoppo burocratico, una decisione di investimento rimandata – e salta tutto.
Il margine evapora. Il bonifico si blocca. Il cantiere resta lì.
I più svegli invece stanno tornando al controllo diretto del processo. fanno operazioni immobiliari dirette.
Sviluppano. Valorizzano. Trasformano. E mantengono.
Stanno dentro al gioco fino in fondo:
Comprano direttamente terreni o immobili da riqualificare.
Fanno operazioni di frazionamento e cambio destinazione d’uso.
Rigenerano edifici con valore latente e li rimettono sul mercato con un’ottica imprenditoriale, non da semplici esecutori.
E – attenzione – non svendono il progetto a un fondo, a un ente o al primo che passa.
Fanno tutto in prima persona.
Controllano l’operazione dall’inizio alla fine.
Si portano a casa l’intero valore dell’intervento.
Sono loro il promotore. L’investitore. Il padrone del progetto.
Chi fa operazioni immobiliari dirette oggi non dipende dai bonus, dalle cessioni del credito o dalle cooperative in attesa di mutuo.
Dipende da sé stesso. E per questo vince.
3. Sanno vendere. Bene. E in fretta.
Marketing digitale, funnel di vendita, lead generation. Hanno preso le tecniche del mondo tech e le hanno portate nei mattoni. Ogni immobile è trattato come un prodotto di lusso. Ogni visita è parte di un percorso cliente pensato per convertire e non si affidano all'agenzia di zona solo perchè dice "tu costruisci che poi si vende..."
4. Si sono alleati con esperti
Non fanno tutto da soli. Delegano a chi sa disegnare e risolvere problemi in cantiere, a chi conosce i materiali giusti da inserire in capitolato e sa fare acquisti intelligenti, a chi sa vendere, a chi sa trattare a chi sa chiudere e a chi sa gestire la burocrazia. Perché sanno che l’unica cosa che conta è vendere prima, vendere meglio, vendere di più.
5. Hanno un piano di cash flow in tempo reale
Ogni giorno sanno esattamente cosa entra e cosa esce.Trattano la loro impresa come una macchina da guerra: se qualcosa non funziona, lo smontano, lo cambiano, lo migliorano.
6. Formazione costante
Leggono, si aggiornano, fanno mentoring. Studiano i numeri, tecniche e psicologia della vendita. Hanno capito che oggi, l’immobile non basta: serve il marketing. Serve la strategia. Serve il sistema.
Capitolo 5 – Cosa fare ADESSO per smettere di subire e iniziare a vincere
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