Ciao, sono Beppe Frigerio creatore del metodo CantiereSicuroCantiereVenduto, l'unico sistema di vendita che garantisce le vendite del tuo Cantiere edile entro la fine lavori e ti faccio una promessa, dopo aver letto questo articolo sarai in grado di riconoscere i principali punti per aggiudicarti il miglior mutuo fondiario per la tua attuale situazione anche se è la prima volta che ti approcci in questo mondo pieno di insidie nascoste.
Quindi, se stai ancora decidendo come muoverti sull'acquisto di una nuova area edificabile o uno stabile da ristrutturare allora prenditi qualche minuto e fermati a leggere questi punti prima di muoverti, ti saranno molto di aiuto per non farti appioppare dalle innumerevoli "offerte" che fanno le banche o da troppe chiacchiere insignificanti che si raccontano in giro, ma sopratutto per gestire al meglio il tuo cash flow di cassa in fase di costruzione.
Ma prima tuffiamoci un secondo nel mondo legale e andiamo a vedere cosa dice il codice civile a riguardo:
Il mutuo è disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice Civile, dove troviamo la seguente definizione: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Ora diamo la definizione di mutuo edilizio.
Si tratta di un genere di mutuo che la banca concede per la costruzione di uno o più edifici, oppure per la ristrutturazione di un’abitazione già esistente, ed è disciplinato dalla normativa riguardante i mutui fondiari.
Come ci suggerisce il termine ''edilizio'', il prestito viene erogato quando il cliente (solitamente un'impresa edile o un'immobiliare) abbia la necessità di costruire una struttura immobiliare o se intende eseguire importanti lavori di ristrutturazione su un edificio già esistente, al fine di rivendere le abitazioni costruite, ma non dispone della liquidità necessaria per far fronte a tutte le spese.
e fino qui... tutto semplice.
Nel mutuo edilizio il capitale viene dilazionato in tranche erogate di volta in volta in base allo stato di avanzamento dei lavori.
Normalmente la banca deve sborsare una cifra elevata su un immobile che non ha già un valore definito, e che viene creato mano a mano che i lavori vengono portati avanti.
Per questo motivo la concessione del mutuo non avviene su una sola tranche, ma viene diviso in più tranches, così da collegare il valore dell’immobile in un dato momento con la copertura del finanziamento accordato.
Non si tratta di più mutui, ma di un solo finanziamento, per il quale sono stabiliti degli step o obiettivi da raggiungere, per esempio: al raggiungimento delle fondazioni erogherà una quota, al raggiungimento delle strutture portanti ne erogherà un'altra e così via fino a costruzione completata.
Quando ogni obiettivo pattuito è stato raggiunto, certificato dalla perizia di un perito incaricato, la banca accorderà la tranche successiva già pattuita nel contratto originario.
Devi saper già da prima quanto saranno le percentuali e le quote che la banca erogherà per ogni step al fine di gestire i pagamenti con i fornitori per evitare mancanza di liquidità e magari il blocco del cantiere per mancanza di fondi.
Ma che documenti servono per la richiesta di un fondiario per la costruzione?
Solitamente qualsiasi direttore di banca sano di mente ti chiederà questi documenti:
atto di provenienza del terreno
capitolato dei lavori
elaborato tecnico progettuale definitivo
computo metrico estimativo redatto dall’impresa che realizzerà i lavori
permesso di costruire
autorizzazione di inizio lavori
Il problema principale è che, solo con questa documentazione, chiunque analizzi la pratica per concederti un mutuo resterà in balia di un grande dilemma :
" RIUSCIRA' A VENDERE TUTTE LE CASE CHE COSTRUIRA'??? "
Al di là delle frasi " in questa zona si vende tutto " oppure " sono anni che costruisco e me la son sempre cavata" , il modo per aver più sicurezza, aumentare la possibilità di erogazione del finanziamento del cantiere e avere delle condizioni più vantaggiose dalla banca è preparare un preciso piano delle vendite con gli obiettivi vendita da stabilire man mano che il cantiere avanza con i lavori e stabilire una quota di prenotazioni prima di iniziare il cantiere.
Gestendo in questa maniera la richiesta di un fondiario sarà molto più facile ottenere il finanziamento alle migliori condizioni.
Ma... Prima di andare a richiedere qualsiasi tipo di preventivo in banca è bene che tu sappia anche queste cose:
1) Nessuna Banca ti finanzierà il 100% dei costi ( anche se scontato preferisco scriverlo)
2) Anche se chiederai una somma molto più bassa, qualsiasi banca farà fatica a finanziarti l'operazione immobiliare se non prepari nel dettaglio un piano di lavoro e sopratutto un piano delle vendite.
(questi fanno i bancari e non gli immobiliaristi.... devi dirgli in modo più preciso come utilizzerai i soldi che ti prestano e come procederai per vendere tutte le abitazioni entro la fine del cantiere oppure entro i 18/36 mesi dalla prima erogazione di SAL)
3) Qualsiasi banca che vorrà finanziarti l'operazione immobiliare sulla fiducia e senza vedere nessun numero lo farà richiedendoti garanzie personali
4) Anche se l'operazione immobiliare si rivela la più redditizia del secolo la banca dovrà calcolare il tuo "Rating" e se negativo... niente mutuo.
Quindi, prima di portare in banca un'operazione immobiliare al fine di sapere quanto può finanziarti cerca sempre di aver ben chiara tu la situazione, i costi, la più precisa probabilità di vendita e avere un piano di marketing credibile.
SE ANCHE TU VUOI STUDIARE LA MIGLIOR SOLUZIONE DI VENDITA SULLA TUA OPERAZIONE IMMOBILIARE, SENZA PREOCCUPAZIONI E SENZA FARE ERRORI CHE TI FARANNO ABBASSARE NOTEVOLMENTE IL GUADAGNO, CHIEDIMI UNA CONSULENZA GRATUITA .
AVRAI A TUA DISPOSIZIONE UN ANALISI DI FATTIBILITA' DI CANTIERE GRATUITA e, se accetteremo l’incarico, ti rivelerò quali saranno le nostre strategie per vendere la tua operazione immobiliare al miglior prezzo, senza farti sbattere la testa in soluzioni fai da te sbagliate o agenti immobiliari e/o consulenti impreparati.
Buone Vendite!
Giuseppe Frigerio
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